“갑자기 숙소 예약이 안 된다고요?” 최근 에어비앤비 호스트 커뮤니티에는 ‘에어비앤비 영업신고증’ 제출 기한을 놓쳐 예약이 제한됐다는 글이 늘고 있습니다. 단순한 루머가 아니라, 실제로 2025년 10월부터 시행되는 제도 변경 때문입니다. 이제는 신고증이 없으면 신규 예약은 물론 숙소 노출조차 불가능해집니다.
에어비앤비가 왜 신고증을 요구하기 시작했을까?
그동안 국내 에어비앤비 숙소는 약 7만 개에 달했지만, 행정안전부 기준으로 합법적으로 등록된 숙소는 절반도 되지 않았습니다. 신고가 불가능한 오피스텔·고시원·비거주형 건물을 임대하거나, 외국인관광 도시민박 신고 없이 영업하는 사례가 많았죠. 결국 정부와 에어비앤비가 손을 잡고 불법 숙박업소 정리를 본격화한 겁니다.
에어비앤비는 2024년부터 신규 숙소에 대해 ‘영업신고증’ 제출을 의무화했으며, 2025년 10월부터는 기존 숙소까지 포함해 전면 시행합니다. 즉, 이미 운영 중인 호스트라면 예외 없이 신고증을 제출해야 합니다.
언제까지 신고해야 할까?
에어비앤비 영업신고증 제출 마감일은 2025년 10월 16일입니다. 기한을 넘기면 예약 기능이 자동으로 차단되고, 2026년 숙박 예약을 받을 수 없습니다. 다만 이미 확정된 기존 예약은 유지됩니다.
기한이 지나더라도 신고증을 등록하면 다시 예약 기능이 열리지만, 이 기간 동안 발생하는 공백은 본인 책임이므로 미리 제출하는 게 가장 안전합니다.
‘에어비앤비 영업신고증’이란 정확히 무엇일까?
숙박업소가 합법적으로 영업하기 위해 지방자치단체에 신고해야 발급받는 숙박업 신고필증을 말합니다. 도시 지역은 ‘외국인관광 도시민박업’, 농촌 지역은 ‘농어촌민박업’으로 구분해 발급됩니다.
| 지역 | 신고 형태 | 비고 |
|---|---|---|
| 도시 지역 | 외국인관광 도시민박업 | 실거주 요건 + 외국어 안내 서비스 필요 |
| 농어촌 지역 | 농어촌민박업 | 지자체 신고필증 필수 |
| 오피스텔·고시원 | 신고 불가 | 숙박용 등록 불가능 → 퇴출 대상 |
따라서 오피스텔, 고시원, 일부 아파트처럼 숙박업 신고가 불가능한 건물은 이번 제도 시행 이후 에어비앤비 플랫폼에서 자동 퇴출됩니다.
사업자등록은 따로 해야 하나?
네. 숙박공유업은 ‘일반 및 생활 숙박시설 운영업(업종코드 551007)’으로 분류되며, 수익이 발생한다면 반드시 사업자등록을 해야 합니다. 등록은 세무서나 홈택스에서 가능하며, 매출 규모에 따라 일반과세자와 간이과세자로 구분됩니다.
- 📄 등록 서류: 사업자등록신청서, 임대차계약서, 신분증
- 💰 과세유형: 연매출 1억400만 원 이상 → 일반과세자 / 미만 → 간이과세자
- 🧾 현금영수증 발급: 10만 원 이상 거래 시 자동 발급 의무
간이과세자의 경우 연 공급대가 4,800만 원 미만이면 부가세 납부가 면제되지만, 이 경우에도 신고는 반드시 해야 합니다.
에어비앤비 불법 기준, 어디까지일까?
이번 제도 시행 이후, 에어비앤비 영업신고증이 없는 숙소는 법적으로 ‘무신고 숙박업’으로 간주될 수 있습니다. 관광진흥법 제75조에 따라 500만 원 이하 벌금 또는 영업정지 처분을 받을 수 있죠.
다음 중 하나라도 해당된다면 불법으로 분류됩니다.
- 오피스텔, 고시원 등 신고 불가능한 건물에서 운영
- 숙박업 신고필증 없이 외국인 대상 숙박 제공
- 주택 외 공간(상가·사무실 등) 무단 전용
- 주민 동의 없이 공동주택에서 영업
즉, “그냥 단기 임대니까 괜찮겠지”라는 생각은 이제 법적으로 통하지 않습니다. 에어비앤비는 자체 점검 시스템을 통해 신고번호가 없는 숙소를 자동 필터링합니다.
세금은 어떻게 계산될까?
‘숙박공유업’으로 등록하면 종합소득세와 부가가치세 신고 의무가 생깁니다. 예를 들어 연 수입이 2,400만 원이라면 단순경비율 84.6%를 적용해 과세소득은 약 369만 원으로 계산됩니다. 기본공제 150만 원을 빼면 실 납부세액은 약 6만 원 수준입니다.
단, 매출이 커질 경우 일반과세 전환 및 세금계산서 발급 의무가 생기며, 매입세액 공제를 받으려면 증빙을 반드시 보관해야 합니다. 또한 간편장부 대상자는 수입·지출 내역을 일자별로 기록해 홈택스에 제출해야 합니다.
정리하자면
- 2025년 10월 16일까지 ‘에어비앤비 영업신고증’ 미제출 시 신규 예약 불가
- 신고 불가능한 건물(오피스텔·고시원)은 퇴출 대상
- 사업자등록(업종코드 551007) 및 세금신고 필수
- 미신고 운영 시 관광진흥법 위반으로 처벌 가능
결국, ‘에어비앤비 영업신고증’은 선택이 아니라 필수입니다. 이번 제도는 단순한 행정 절차가 아니라, 플랫폼 신뢰도와 숙소 안전을 위한 최소한의 장치이기 때문이죠. 앞으로는 신고된 숙소만 예약이 가능한 구조로 완전히 전환됩니다. 당신의 숙소가 그 안에 포함되길 바랍니다.