부동산을 누군가와 공동으로 구입했지만, 시간이 지나면서 명의를 하나로 정리하고 싶은 상황이 생기기도 합니다. 실제로는 내가 거주하고, 관리도 내가 다 하고 있다면 ‘이참에 명의를 내 앞으로 바꿔야겠다’고 생각할 수 있죠. 그런데 막상 지분을 인수하려 하니 세금 문제가 신경 쓰이기 시작합니다. 과연 공동명의 주택을 단독명의로 바꿀 때 양도세가 발생할 수 있을까요?
이번 글에서는 다음과 같은 조건에서 어떤 세금이 발생할 수 있는지 자세히 알아봅니다.
- 집을 공동명의로 매입함 (상대방은 제3자)
- 보유기간은 2년 미만
- 상대방 지분을 금전으로 인수하여 단독명의로 변경 희망
공동명의 주택 단독명의 변경
단독명의로 바꾸는 건 가능하다
먼저 법적인 관점에서 보면, 공동명의에서 단독명의로 바꾸는 건 가능하며 큰 제약이 없습니다. 단, 그 방식이 단순한 명의변경이 아니라면 ‘거래’로 간주됩니다. 예를 들어 상대방의 지분을 시세에 맞는 금액을 주고 사들인다면, 그 지분은 양도된 것으로 보게 됩니다.
이런 경우 공동명의자였던 사람은 지분을 넘기는 대가로 금전을 받기 때문에, 그 부분에 대해 양도소득세가 부과될 수 있습니다.
양도소득세, 왜 발생하나?
양도소득세는 부동산을 팔아서 이익이 생겼을 때 발생합니다. 집 전체를 파는 게 아니더라도 지분을 넘긴 것도 ‘양도’로 보기 때문에 세금이 붙을 수 있습니다. 게다가 보유한 지 2년이 되지 않은 경우에는 일반 세율보다 훨씬 높은 세율이 적용됩니다.
현행 세법 기준으로는 아래와 같은 세율이 적용됩니다:
- 보유기간 1년 미만: 양도차익의 70%
- 보유기간 1년~2년 미만: 양도차익의 60%
즉, 상대방이 지분을 갖고 있던 기간이 2년 미만이고, 실질적인 수익이 발생한 경우에는 매우 높은 세금이 나올 수 있습니다. 단, 차익이 없는 거래라면 양도세가 발생하지 않을 수도 있지만, 국세청에서는 시세를 기준으로 판단하기 때문에 자의적으로 판단하기 어렵습니다.
지분을 사들이는 쪽도 세금이 있다
지분을 넘겨받는 사람에게는 양도세는 부과되지 않지만, 새로 취득하는 것으로 보기 때문에 취득세가 붙습니다. 취득세율은 주택가격에 따라 1%~3% 내외이며, 지방세와 농어촌특별세가 추가로 발생할 수 있습니다.
또한 이 거래가 단순한 명의 정리가 아니라 ‘지분 매입’이라는 점을 분명히 해 두는 것이 중요합니다. 공증이나 계약서를 남겨두는 것이 세금 관련 이슈를 줄이는 데 도움이 됩니다.
명의신탁으로 오해받지 않도록 주의
혹시 이런 상황도 있지 않나요? 집을 살 때 본인이 전액을 부담했지만 여러 사정으로 제3자의 명의를 일부 넣었고, 이제야 정리하려는 경우라면 문제가 될 수 있습니다. 실제 소유자와 명의자가 다를 경우, 국세청은 이를 명의신탁으로 판단할 수 있고, 이는 법적으로 금지된 행위입니다.
명의신탁이 드러날 경우 과징금과 함께 세무조사를 받을 수 있으며, 부동산 실명법 위반에 따른 처벌도 받을 수 있으니 조심해야 합니다.
공동명의 정리 전, 꼭 전문가 상담을
부동산 지분 이전은 단순한 명의 정리로 보이지만, 세무적으로는 ‘매매’로 해석되는 민감한 문제입니다. 보유기간, 실제 거주 여부, 주택 수, 공동명의자의 관계 등 다양한 요소가 종합적으로 고려되어야 정확한 세금이 계산됩니다.
자칫 세금을 줄이려다 추후 불이익을 받을 수 있으니, 반드시 사전에 세무사 또는 부동산 전문가와 상담을 받는 것이 좋습니다. 특히 2년 미만 보유 시에는 양도세 중과로 부담이 클 수 있으므로 더 신중해야 합니다.
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정리하자면, 공동명의로 구입한 집을 단독명의로 바꾸려는 경우에는 명확한 세금 검토가 필요합니다. 특히 보유기간이 2년이 안 되는 시점에서 지분 정리를 하게 되면 양도세 중과의 대상이 될 수 있고, 취득세도 발생할 수 있습니다.
진행하기 전에 전문가의 도움을 받아 세금과 법적 리스크를 충분히 파악하고, 안전하게 명의를 정리하시기 바랍니다.