집주인에게서 “월세를 3개월째 미납했으니 나가달라”는 말을 들었다면, 이미 임대차 계약이 파기 국면에 들어섰다는 뜻입니다. 하지만 이런 상황을 처음 겪는 세입자라면 법적으로 무엇을 해야 하고, 보증금은 언제 돌려받을 수 있는지, 혹은 다음 세입자까지 직접 구해야 하는 건지 혼란스러울 수 있습니다.
이 글에서는 월세 연체로 인한 퇴거 상황에서 세입자가 알아야 할 기본적인 법적 책임과 실제 사례에서 나타나는 쟁점들을 다룹니다. 최근 생활비 부담이 커진 상황에서 월세 미납이 더 이상 드문 일이 아니기 때문에, 비슷한 상황에 놓인 분들에게도 도움이 될 수 있습니다.
3개월 미납이면 계약 해지 사유가 될 수 있다
민법 및 주택임대차보호법에 따르면 월세가 일정 기간 이상 연체될 경우, 임대인은 계약 해지를 요구할 수 있습니다. 통상적으로는 ‘2개월 이상 연체 시’ 계약 해지 사유가 된다고 해석되며, 3개월은 명백한 기준이 됩니다.
이때 계약 해지는 구두 통보만으로는 법적 효력이 약하고, 내용증명 등 정식 절차를 통해 통지하는 것이 일반적입니다. 그러나 세입자가 통보 후에도 미납을 해결하지 않고 계속 거주할 경우, 임대인은 민사상 명도소송(퇴거소송)을 통해 강제 퇴거를 청구할 수 있습니다.
다음 세입자를 직접 구해야 할까?
계약 해지 사유가 세입자의 귀책(=월세 미납)일 경우, 임대인은 보증금에서 밀린 월세 및 원상복구 비용을 공제한 후 잔여 금액만 반환하게 됩니다.
세입자가 “내가 구할 테니 새로운 세입자 들어오면 그때 보증금 주세요”라고 제안하는 경우도 있으나, 법적으로 강제되지 않습니다. 다만 현실적으로는 다음 세입자가 빨리 들어오면 공실에 대한 임대인의 손해가 줄어들기에, 보증금 정산도 빠르게 이뤄질 수 있습니다.
결론적으로, 세입자가 다음 세입자를 ‘구해야만 하는’ 의무는 없지만, 빠른 보증금 회수를 원한다면 협조적으로 구하는 것이 유리할 수 있습니다.
보증금은 언제 돌려받을 수 있을까?
보증금 반환 시점은 아래 세 가지 요소에 따라 달라집니다.
- 1. 월세 미납 금액: 연체된 월세는 보증금에서 차감됩니다.
- 2. 주택 상태 및 원상복구: 퇴거 시 파손 또는 훼손된 부분이 있다면 수리비가 차감됩니다.
- 3. 계약 해지 절차 완료 여부: 계약이 정식으로 종료되어야 보증금 정산이 가능합니다.
정상적으로 퇴거하고, 잔여 보증금이 남아 있는 경우라도 임대인이 “새 세입자 들어온 후에 주겠다”는 식으로 지연할 수 있습니다. 이때는 보증금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 대부분의 경우, 지급명령 절차를 통해 2~3개월 내 반환 판결을 받을 수 있습니다.
유사한 사례에서 중요한 포인트
비슷한 상황에서 다음과 같은 갈등이 자주 발생합니다.
- 임대인이 열쇠를 바꿔버리거나 짐을 밖으로 꺼내놓는 등의 ‘사적 제재’ → 불법입니다.
- 세입자가 연락을 피하거나 버티기 전략을 쓸 경우 → 명도소송 진행으로 신용상 불이익 발생 가능성
- 임대인이 “보증금 못 준다”고 일방 주장 → 정식 내용증명 및 지급명령 신청이 필요
따라서 감정적으로 대처하기보다, 계약서에 명시된 내용을 기준으로 서면으로 정리하며 절차를 진행하는 것이 가장 확실한 대응입니다.
미납 사유가 어찌됐든, 세입자는 계약상 의무를 다하지 못한 책임이 있고, 임대인은 이에 따른 정산을 요구할 권리가 있습니다. 단, 그 과정에서 서로의 권리와 절차를 명확히 이해하고 대응하는 것이 불필요한 분쟁을 줄이는 첫걸음입니다.