명의신탁 증여세는 무엇이고 주의할 점을 알아보겠습니다. 부동산이나 금융 자산을 남의 이름으로 사본 적 있으신가요?
혹은 누군가가 “네 명의로 잠깐만 맡아줘”라고 해서 그냥 이름만 빌려준 적 있나요? 이런 행위가 바로 명의신탁입니다.
문제는, 이게 단순한 신뢰 관계가 아니라 ‘증여’로 간주되어 증여세를 물게 될 수 있다는 사실이에요.
이번 글에서는 명의신탁이 무엇인지, 어떤 상황에서 증여세가 발생하는지, 피하는 방법은 있는지까지 전부 정리해 드릴게요.
명의신탁이란?
명의신탁(名義信託)은 말 그대로 실제 소유자가 아닌 다른 사람의 이름(명의)으로 재산을 등록해 두는 행위입니다.
쉽게 말하면 “진짜 내 돈으로 샀지만, 서류상 소유자는 너야”라는 구조죠.
부동산에서 흔한 예:
“청약 자격 때문에 아들 명의로 아파트 샀어요.”
“사업 때문에 세무조사 피하려고 아내 이름으로 땅을 사뒀어요.”
하지만 이런 명의신탁은 세법상 증여로 판단될 수 있고, 이 경우 증여세 폭탄을 맞게 됩니다.
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명의신탁에 대해 국세청은 어떻게 판단할까?
국세청은 다음과 같은 경우 명의신탁을 ‘무상이전(=증여)’으로 보고 과세할 수 있습니다.
✅ 명의신탁으로 간주되는 주요 사례
- 자금 출처는 A지만, 명의는 B인 경우
→ A가 B에게 재산을 무상으로 준 것으로 봅니다. - 부동산 실명제 신고 안 한 경우
→ 실명법 위반 + 증여세 부과 가능 - 명의자는 해당 재산에 대한 통제력이 없는 경우
→ 실제 소유권이 없다고 판단되어 증여세 대상 - 가족끼리 명의만 나눈 경우 (예: 부모→자녀)
→ 자녀의 자금 출처 불명확 시 증여로 간주
명의신탁이 적발되면? 증여세부터 가산세까지
명의신탁이 적발되면 단순히 세금만 내는 게 아닙니다.
다음과 같은 세무처분이 이어질 수 있습니다.
- 증여세 부과: 명의자에게 세금 고지
- 부당행위계산 부인: 법인의 경우, 법인세 추가 부담
- 가산세: 신고하지 않거나 허위로 신고한 경우 최대 40%까지 추가 징수
- 지방세 이슈: 부동산 취득세나 등록세 추징
📌 예시
5억 원짜리 부동산을 아들 명의로 사주고 신고 안 했을 경우
→ 증여세 약 1억 원 + 가산세 수백만 원 발생 가능
이런 경우는 예외입니다
모든 명의신탁이 무조건 증여세 대상이 되는 건 아닙니다.
✔️ 다음 조건을 만족하면 증여세 면제 가능
- 자금 출처가 명확하고, 명의자에게 반환 계획이 있거나 실소유권이 인정되는 경우
- 명의신탁 해지 및 실명전환 신고를 기한 내에 한 경우
- 법적으로 인정되는 신탁계약이 존재하는 경우
즉, “명의를 빌린 이유와 자산 운영 권한, 자금 흐름” 등이 세무조사에서 명확히 입증 가능해야 합니다.
명의신탁 증여세를 피하는 방법은?
결론부터 말씀드리면,
애초에 명의신탁을 하지 않는 것이 가장 확실한 절세 방법입니다.
하지만 이미 명의신탁된 재산이 있다면?
1. 실명전환신고 활용
부동산실명법에 따라 명의신탁을 해지하고 실소유자 명의로 변경 가능
→ 일정 조건을 만족하면 증여세 없이 실명 전환 가능
→ 단, 기한 경과 시 과태료 대상
2. 명의신탁 해지 계약서 작성
법적 효력을 갖춘 해지 계약서를 작성하고 등기 이관 절차를 밟을 것
→ 이때에도 증여세 대상 여부는 자금 흐름과 목적에 따라 결정
3. 세무사·변호사 상담 필수
명의신탁은 세법 + 부동산법 + 실명법 + 민법이 얽혀 있어 일반인이 판단하기 어렵습니다.
전문가 상담을 통해 구조를 재정비하는 것이 비용을 아끼는 길입니다.
마무리 요약
- 명의신탁은 자산을 남의 이름으로 보유하는 행위입니다.
- 국세청은 이를 사실상 무상증여로 보고 과세할 수 있습니다.
- 자산 규모가 클수록 증여세+가산세 부담이 커집니다.
- 증여세를 피하려면 실명전환신고, 명확한 계약관계, 자금 흐름 증빙이 필요합니다.
- 무심코 빌려준 명의 한 번이 수천만 원의 세금으로 돌아올 수 있습니다.